פסק-דין בתיק ת"א 6325-04

תחרות זכויות במקרקעין: התובע טוען כי זכויותיו בנכס, מכח הסכם מכירה בינו ובין הבעלים, קודמות לזכויותיהם של הנתבעים 1-3, זכויות הבאות מכח רכישת המקרקעין בהליך הוצאה לפועל ומכח הסכם בינם ובין האפוטרופוס לנכסי נפקדים.

1.       הנכס שבו עוסקת התביעה, חלקה 117 בגוש 30056 (ספר 3000 דף 852), רשום כך: 15/16 חלקים על שמו של סמיח מחמד עבד אלקאדר אלזורבא (זורבא), נושא דרכון ירדני, ו-1/16 על שמו של הנתבע 5, האפוטרופוס לנכסי נפקדים (בעבר היה רשום חלק זה על שם אמו של זורבא, אסעאף אחמד ג'אמוס).

2.       ואלה, בקיצור, תולדות העסקה אשר עשו הנתבעים 1-3:

הנתבעים הללו מחזיקים בנכס מאז שנת 1966. בתחילה החזיקו בנכס מכח הסכם שכירות. בשנת 1980 או בסמוך לכך מונה כונס נכסים על הנכס, בשל חובותיו של זורבא. הוא ביקש למכרו. הנתבעים הגישו הצעת רכישה. הצעתם נדחתה, אולם בשנת 1987 פורסמה שוב מודעה על מכירת הנכס, הנתבעים שבו והציעו לרוכשו וזכו. צו שניתן מטעם ראש ההוצאה לפועל אישר את מכירתו לנתבעים. לאחר שנים רבות, ביום 24.7.96, ביקשו הנתבעים לרשום הערת אזהרה על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (ת/3). הרשם סירב לעשות כן, משום שביקש לבדוק קודם לכן את מעמד הנכס אצל האפוטרופוס לנכסי נפקדים. האפוטרופוס הודיע לבסוף על התנגדותו, משום שלטענתו הבעלים הרשומים הנ"ל נפקדים המה. הנתבעים הגישו תביעה אל בית משפט זה כדי שיכריע בדבר (ת"א 4253/02). בית המשפט הציע לצדדים לסיים את התיק בפשרה ולפיה יימחק הרישום בעניין זכותו של האפוטרופוס ויושב על שם הבעלים הקודמים, הערת אזהרה תרשם על שמם של התובעים, ולאחר מכן ירשם הנכס על שמם. ביום 16.5.04 פנה ב"כ הנתבעים אל הרשם כדי לבצע את הפעולות הללו על-פי הסכם הפשרה, וביום 9.6.04 נרשמה הערת אזהרה על 15/16 חלקים מהנכס הרשומים על שמו של זורבא.

3.       וזהו, בקיצור גם כן, דבר העסקה הנוגדת אשר עשה התובע:

התובע הוא אזרח ישראל המתגורר בכפר מעיליה שבגליל. ביום 3.7.96 חתם התובע על הסכם עם הבעלים הרשום, זורבא, למכירת הנכס כולו (שהרי זורבא הוא היורש היחיד של אמו), בתמורה לתשלום סך של 120,000$. זורבא חתם על יפוי כח בלתי חוזר למכירת הנכס, וחתימתו אומתה על ידי עו"ד ונוטריון דוד אטון (מסמך 36/96, סומן מ/1 במסגרת בש"א 6774/04 שבתיק זה). אטון אישר גם את חתימתו של התובע על הסכם המכר (מסמך 37/96, ת/1, נספח א' לכתב התביעה). אטון אישר זאת גם בעדותו במשפט (פרוטוקול מיום 16.2.11, עמוד 2).

קודם שעשה את העסקה פעל התובע להסרת השעבודים שהיו רשומים על הנכס. עיקול שהיה רשום על הנכס מכח צו שנתן בית משפט השלום בעמן הוסר לבקשת התובע בפסק דין שיצא מבית משפט זה ביום 6.6.96 (ה"פ 301/96). כמו-כן, ביום 28.12.95 קיבל המוכר אישור מבנק ירדן כי סולקה הלוואה בסך 2,500 דינר שניתנה לבעלים הרשומים, ולפיכך ניתן להסיר את המשכנתא שהיתה רשומה על הנכס לטובתו.

4.       התובע טוען אפוא כי לבד מן השעבודים הללו שלא היוו עוד מכשול, בדק את מצבו הרישומי של הנכס ומצאו נקי. לאחר החתימה על ההסכם הנ"ל פנה שוב כדי לרשום הערת אזהרה על העסקה, אולם אז הפנה אותו רשם המקרקעין אל האפוטרופוס לנכסי נפקדים כדי שיקבל אישור כי הנכס אינו נכס נפקד. במענה לפנייתו הודיעו האפוטרופוס כי הנכס רשום על-שם נפקד ומשום כך מוקנה לו, לאפוטרופוס, ולפיכך הריהו מתנגד לרישום הערת אזהרה לטובת התובע. עוד הודיע האפוטרופוס לתובע, במכתב מיום 23.12.96, כי במסגרת הליך הוצאה לפועל נגד המוכר נמכר הנכס כבר בשנת 1987, ונוכח עמדתו של האפוטרופוס על נכסי נפקדים מצוי העניין בדיון משפטי.

5.       בראותו כן, הגיש התובע תובענה לבית משפט זה (ה"פ 210/98), בבקשה לפסק דין הצהרתי על אודות זכותו לרשום הערת אזהרה על אף עמדת האפוטרופוס לנכסי נפקדים. תביעתו נדחתה ביום 28.7.1999. בית המשפט (כב' השופט ד' חשין) קיבל את עמדת האפוטרופוס לנכסי נפקדים. הוא קבע כי לא ניתן לראות בתובע כמי שהסתמך בתום לב על העדר קיומה של הערה מטעם האפוטרופוס במרשם המקרקעין. זאת משום שכבר מעסקה נוספת שעשה קודם לכן למד התובע כי מרשם 'נקי' אינו ערובה להעדר טענה מצד האפוטרופוס, וכי יש לבדוק באופן נפרד האם הנכס מוקנה לאפוטרופוס חרף ניקיון המרשם. גם משום שהתובע הסתיר עובדות מבית משפט - את ידיעתו כי הנתבעים, המחזיקים בנכס, טוענים אף הם לבעלות - נדחתה טענתו להסתמכות בתום-לב.

6.       התובע ערער על פסק הדין לבית המשפט העליון וערעורו נדחה ביום 27.9.00 (ע"א 6712/99). בית המשפט העליון נמנע מלחוות דעה בסוגיית תום הלב, אולם ציין כי "משהוברר שהנכס מוקנה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ואין כל עילה העומדת נגדו לביטול ההקניה כאמור, נראית לנו התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי".

7.       כעבור חמש שנים, ביום 2.8.04, שב התובע ופנה אל לשכת רישום המקרקעין כדי לקבל נסח רישום של הנכס. מן הנסח למד על רישומה של הערת האזהרה לטובת הנתבעים 1-3 בגין צו ההוצאה לפועל על בעלותו של המוכר. עוד נודע לו, לטענתו, כי האפוטרופוס נרשם ביום 10.2.00 כבעלי הנכס בשלמות, וביום 6.9.04, קודם לרישום הערת האזהרה, לטובת הנתבעים 1-3, 'הוחזר' הרישום על שמו של המוכר. רק כך נודע לו, לתובע, לטענתו, על ההליך המשפטי שהתנהל בין האפוטרופוס לבין הנתבעים 1-3 בת"א 4253/02 הנ"ל.

          כדי לסכל את השלמת הרישום על ידי הנתבעים 1-3 מיהר התובע והגיש תביעתו זו. התובע מבקש פסק דין הצהרתי על דבר עדיפות זכויותיו על זכויות הנתבעים 1-3, ולהורות על רישום הערת אזהרה לטובתו, לקראת השלמת הרישום, תוך הצהרה על העדר זכויות לנתבעים 1-3 ומחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתם. כמו כן ביקש להורות על סילוק ידם של הנתבעים מן הנכס ולהתיר לו פיצול סעדים כדי שיוכל לתבוע אותם גם בנזיקין.

8.       התובע טוען כי רכש את המקרקעין בתמורה ובתום לב, ולפיכך זכויותיו בנכס עדיפות על זכויות הנתבעים 1-3. הוא, לטענתו, כלל לא ידע ולא יכול היה לדעת על זכויותיהם, שהרי לא היה להן כל ביטוי במרשם המקרקעין. רק חודשים אחדים לאחר מכן נודע לו על קיומו של צו מכירה בתיק הוצאה לפועל לגבי הנכס, ממכתבו של האפוטרופוס כנ"ל. צו המכירה עצמו הומצא לו רק תוך כדי ההליך שניהל מול האפוטרופוס (ה"פ 210/98 הנ"ל).

עוד טוען התובע כי  הימנעותם של הנתבעים מלרשום הערה מהווה חוסר תום לב. יותר מ-17 שנה חלפו מיום שרכשו הנתבעים 1-3 את הנכס ועד שרשמו הערת אזהרה. כ-15 שנה חלפו עד שהגישו תביעה כדי שיוכלו לעשות זאת. בעת שביקר התובע בנכס לקראת רכישתו הם לא הודיעוהו כי כבר רכשו את הנכס, למרות שהבינו כי כוונתו לרוכשו. בנוסף לכך, הימנעותם מלצרפו כצד להליך שניהלו נגד האפוטרופוס (ת"א 4253/02 הנ"ל) מהווה אף היא חוסר תום לב.

9.       במישור היחסים שבין התובע והאפוטרופוס, התובע טוען כי לאור תוצאות ההליך בת"א 4253/02 הנ"ל בין הנתבעים 1-3 ובין האפוטרופוס, קרי, ויתור האפוטרופוס על זכויותיו הנטענות בנכס, יש לראותו כאילו שחרר את הנכס לפי סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים, התש"י-1950. משמעות הדבר היא השבתו לידי בעליו הראשונים, הנפקד, ולמעשה יש להעביר את הנכס על שם מי שבא תחת הנפקד, היינו התובע.

10.     הנתבעים טוענים כי הימנעותם מרישום הערת האזהרה איננה מחמת חוסר תום לבם, אלא בשל סירובו של האפוטרופוס. התובע הוא, לשיטתם, חסר תום הלב, כפי שנקבע בפסק הדין בה"פ 210/98. הוא ידע היטב על הבעיות הכרוכות ברכישת נכסים במזרח ירושלים שבעליהם חשודים כנפקדים, ואף על פי כן נמנע מלפנות אל האפוטרופוס ולברר את מצב הנכס. התובע נמנע, לטענתם, מלהעיד את זורבא, ויש לזקוף זאת לחובתו, וישנם ספקות לגבי התרחשות העסקה הנטענת.

11.     האפוטרופוס לנכסי נפקדים מבקש לעמוד על זכויותיו-שלו. הוא לא ויתר מעולם על טענתו כי הנכס נפקד, והסכמתו לרישום הנכס על שם הנתבעים היתה רק לשם הפשרה. לפיכך טוען האפוטרופוס כי ממילא הנכס לא יכול להגיע לידיו של התובע, כי אם ייקבע שיש ליטלו מן הנתבעים הרי שמייד יש לשוב ולתתו לאפוטרופוס, בהתאם לפסק הדין החלוט בה"פ 219/98 הנ"ל, ולפסק דינו של בית המשפט העליון שלפיו עסקת הרכישה שעשה התובע חסרת תוקף היא.

12.     העסקה שביצע התובע עם בעליו הרשום של הנכס עומדת אפוא בסתירה כפולה. האחת היא בינה ובין בעלותו הנטענת של האפוטרופוס לנכסי נפקדים. סתירה זו נדונה והוכרעה בה"פ 210/98 כנ"ל. הסתירה השנייה היא בינה ובין עסקה אחרת שנעשתה בנכס, עסקה מוקדמת לעסקה שעשה התובע, שלא נרשמה. לפנינו אפוא תחרות בין עסקאות נוגדות, מן הסוג שאליו מתייחס סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. הכלל הוא זה הקבוע בראשיתו של הסעיף: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה". כונס הנכסים אשר מונה על-ידי ההוצאה לפועל למכור את הנכס בא בנעליו של זורבא, ולפיכך המצב בענייננו הוא בדיוק זה המתואר בסעיף החוק: זורבא התחייב לעשות עסקה בנכס כלפי הנתבעים 1-3, וקודם שנגמרה העסקה ברישום חזר זורבא והתחייב כלפי התובע לעסקה נוגדת, שהרי לא ניתן להן, לשתי העסקאות, להתקיים זו לצד זו. החוק מורנו אפוא כי זכותו של בעל העסקה הראשונה, קרי, הנתבעים 1-3, עדיפה על פני זכותו של התובע.

13.     התובע טוען כי חלה בענייננו הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובעת את החריג לכלל: "אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". הואיל והנתבעים 1-3 לא רשמו הערת אזהרה, לא היתה לו לתובע כל דרך לדעת כי הנכס כבר נמכר. הוא פעל אפוא, לטענתו, בתום לב ובניקיון כפיים. גם תמורה של ממש שילם. דא עקא, התנאי השלישי הקבוע בחוק לא התמלא, שהרי העסקה לא נרשמה לטובתו. לפיכך לא יוכל התובע ליהנות מן ההוראה של החריג הקבוע בחוק.